A Debate

Terrenos públicos (Parte II)

Antonio Margariti
Escrito por Antonio Margariti

Ocupación anárquica y destrucción del orden natural (parte II)

Parte II. Viene de la primera parte

Los loteos privados y el rol de los viejos martilleros

 

El proceso natural se desarrollaba de este modo:

1º Una oficina de rematadores -que gozaba de la confianza pública-  a cargo de un martillero público ofrecía, a los dueños de baldíos en los aledaños de la ciudad, convertirlos en terrenos urbanos. El atractivo consistía en que esa tierra, sin valor agrícola, podía ser transformada en terreno del conurbano valorizándose sustancialmente. 

2º Agrimensura. Con un agrimensor, emprendían la tarea de amojonar y medir el terreno, estableciendo lotes, con sus respectivos niveles y calzadas. Una vez llevada al tablero la división de la tierra, se dibujaban lotes y calles, designándoselas con nombres de patriotas o personas ilustres. Los lotes se numeraban según el tamaño y la calidad de su ubicación. Una parte del terreno quedaba reservada para construir la plaza del barrio, el templo parroquial, la escuela primaria, el puesto policial, el dispensario médico y la oficina del registro civil.

3º Plano de urbanización. El plano resultante se llevaba a la Dirección de Catastro o Registro de la propiedad inmueble, donde se gestionaba la aprobación oficial. En ciertos casos se hacían trabajos con moto niveladoras para emparejar e terreno, formar cordones y trazar veredas huecas para pasar ulteriormente las redes con distintas cañerías.

4º Pública subasta. Luego los rematadores organizaban una verdadera fiesta de capitalismo popular, convocando a la pública subasta. Alquilaban medios de transporte para llevar y traer a los interesados, levantaban unas atractivas carpas en el lugar de remate, adornándolas con vistosos banderines y colocaban enormes carteles anunciando el remate público, incluyendo el plano del loteo.  En el interior de las carpas se colocaban sillas de madera y la multitud de interesados con su familia, esperaban sentados el comienzo del remate. Para hacer más amena la espera, algunos contrataban fanfarrias o pequeñas bandas polifónicas de la colectividad italiana o española y ofrecían un pequeño concierto de canzonettas, pasodobles y música popular.

5º Acto solemne. Los martilleros comenzaban el acto realizando una descripción muy vívida del terreno y aleccionaban a la gente sobre las ventajas del ahorro, de tener una propiedad para asegurar el techo propio y proteger el futuro de los hijos. Algunos martilleros egregios, como don Elías Carranza Saroli, don Fernando Pesán y don Ángel González Theyler en Rosario, y Francisco F. Vinelli, Rodolfo Vinelli, Guillermo y Ricardo Vinelli en Capital Federal, se convertían en relatores de la historia nacional y predicadores de normas morales, para confirmar la importancia de la familia, la palabra empeñada, la propiedad privada y el cumplimiento de las promesas. 

6º Escudo nacional. Se solían repartir escudos patrios litografiados en hojalata, que los asistentes colocaban con orgullo en su prenda, cerca del corazón. A veces, el acto incluía el canto del himno nacional. El remate era una verdadera fiesta de civismo dirigido a los pobres de solemnidad. Siempre había algunos bocados de pan y chorizo, tiras de asado, empanadas y bebidas no alcohólicas para calmar el hambre y sed de los asistentes.  

 7º Remate uno por uno. Los lotes se iban rematando uno por uno, según el número del loteo. Ya tenían asignado un crédito automático, pagadero en cuotas fijas de hasta 120 mensualidades.  Cuando alguien compraba el lote, allí mismo registraban sus datos personales y se emitía una libreta inmobiliaria, numerada, sellada, encuadernada y forrada en hule negro, formando parte del título de propiedad inscripto en la Dirección de Catastro. 

8º Libretas inmobiliarias. Esas libretas eran una parte de la propiedad total y como tal podían ser hipotecadas, compradas, vendidas o cedidas en donación. Poseer la libreta inmobiliaria de hule negro era un orgullo para las personas humildes porque por pocos pesos mensuales se convertían en propietarios.    

9º Propietarios, no proletarios. Por primera vez en la vida, contaban con un capital propio, eran dueños de un título que los respaldaba y les servía de garantía para conseguir créditos en bancos, tiendas, almacenes de ramos generales y hasta para aspirar a un trabajo estable en industrias importantes. Posteriormente y de a poco, el municipio se encargaba pavimentar las calles del loteo, instalar servicios de electricidad, gas, agua potable y la red cloacal. El martillero era el que gestionaba todas estas obras de urbanización y el barrio comenzaba a progresar. 

10 º Inscripción en Catastro. Después de emitidas, las libretas se inscribían en el Registro de la Propiedad y a partir de allí eran dueños-propietarios del terreno. Sin trámites bancarios recibían el primer crédito importante de largo plazo. Era un acontecimiento imborrable para las familias.  El parcelamiento de las tierras daba origen a la formación de los nuevos barrios y uno de los pioneros que contribuyó a la formación de las ciudades fueron don Rodolfo J.W. Vinelli y su padre don Francisco F. Vinelli (1876-1970). En 1906 inició el parcelamiento de las primitivas quintas en Ituzaingó y permitió la instalación de nuevos núcleos poblacionales.

Otro de los más impactantes loteos fue el barrio Parque Chas en Capital Federal encargado por el martillero Gerónimo Grosso a los ingenieros Frehner y Guerrico. Su principal rasgo de identidad es la existencia, en su centro histórico, de una serie de calles circulares con nombres de ciudades europeas que le dan fama de un verdadero laberinto. 

 

Los tecnócratas de siempre 

Esos tiempos de bonanza para las personas humildes comenzaron a desaparecer a mediados de los ’70, y se acrecentaron con el shock devaluatorio de Celestino Rodrigo, ministro de Economía de la primera mujer Presidenta que tuvo el país. 

Como consecuencia del sinceramiento de tarifas, ocurrido después del patoteril control de precios de José Ber Gelbard y el congelamiento de salarios precedente, se desató una inflación incontenible que produjo la devastación de los ahorros.

Las posibilidades de construir viviendas por el sistema de ajuste alzado a precios fijos inamovibles fueron liquidadas. Muchas empresas constructoras quebraron. Casi todas las obras comenzaron a ejecutarse por el sistema de costo variable y costas ajustables.  

Pocos años después, en 1977   y desde el  decreto-ley 8.912/77,  llamado pomposamente “Ley de Ordenamiento territorial y  uso del suelo”,  comenzaron a surgir por todo el país  leyes regulatorias que impedían los clásicos loteos exigiendo a los martilleros  dotar previamente a los terrenos suburbanos de una planificación que el Estado no tenía, con  infraestructura sumamente costosa y compleja  compuesta de pavimentos de hormigón, cordones y  veredas, faroles de alumbrado público, servicios de agua y red cloacal hasta la puerta del lote, cañerías para la distribución de gas y  cámaras subterráneas para equipos de transformación y rebaje de energía eléctrica domiciliaria.

Es decir que el Estado quiso desentenderse de una función esencial de los municipios y tirarle el fardo a los privados. 

En un marco de inestabilidad monetaria y con costos crecientes, esa infraestructura implicaba una altísima inversión de riesgo que no podía ser pagada por los humildes compradores de los viejos loteos. 

Por lo tanto, el mercado del loteo desapareció y la vivienda fue inaccesible para ellos. 

Las operaciones inmobiliarias se redujeron a personas de altísimos niveles de ingreso que, por moda cultural, decidieron mudarse a countries y barrios cerrados en los alrededores de las grandes ciudades. 

Los pobres y la clase media con escasos recursos no tuvieron nunca más acceso a una vivienda hecha con sus propios ahorros.  Fue un proceso inverso al que se llevó a cabo en Europa durante el Renacimiento y la Época Moderna, que consistía en la creación y desarrollo de ciudades. Aquí, ahora las ciudades se despoblaron de personas de buenos recursos que se recluyen en esos castillos almenados rodeados de un foso de alambres de púas y concertinas denominados “barrios cerrados”. 

El orden natural por el cual los pobres también podían llegar a ser propietarios había sido destruido y comenzaron a surgir los asentamientos irregulares, las villas de emergencia y los tenebrosos barrios de viviendas colectivas convertidos en refugio de delincuentes donde la policía y los servicios de emergencia médica temen ingresar.

El retorno a la propiedad privada 

El problema de las villas miserias no tiene solución alguna si no se encara como una operación de gran prioridad para volver a convertir a los proletarios en propietarios.  El acceso a la propiedad privada y el otorgamiento de títulos de propiedad transferibles constituyen tareas prioritarias. Luego vendrá la urbanización de las actuales villas, abriendo accesos y calles adecuadas con una reparcelización de aquellos habitantes a quienes habrá que expropiarles el terreno ocupado y cederle otro lote en propiedad.

 Otras cuestiones importantes son: la delimitación física de la villa miseria para evitar que se siga expandiendo y la construcción, en cada lote, de un núcleo central compuesto por baño, cocina y sistema de desagües de aguas servidas, dejando que, en el resto del terreno, los ocupantes-propietarios construyan las habitaciones que necesiten y puedan. 

El ser humano satisface sus necesidades transformando las cosas que le rodean, pero cuando construye algo y lo utiliza, necesita que ese proceso sea ordenado jurídica y urbanísticamente.  Para ello es necesario que pueda decirse “yo ordeno esto” y “nadie sin mi permiso puede cambiarlo”.

En todas las lenguas del mundo, la función de poseer algo tiene vocablos como “es mío”, “es tuyo”, “es de mi padre”, “es de mis hijos” o “pertenece al municipio”, en los cuales se resumen en dos sustantivos esenciales de la naturaleza humana: “propiedad” y “dominio”. Lo que es mostrenco o público es de nadie y se puede usurpar.  

Cualquier acción para producir y consumir riqueza es imposible sin que alguien pueda y tenga el derecho a fiscalizar el proceso de creación de riqueza. 

Lo deprimente de las villas miseria es precisamente la absoluta y total carencia de propiedad privada, representada por un título de propiedad, lo cual significa que esas covachas donde habitan es un bien mostrenco o de nadie y un buen día pueden ser desalojados o desplazados por acción de individuos más poderosos que se adueñan de estas propiedades precarias para instalar bunkers.

Finalmente, esos poderosos no son ya los funcionarios del Estado, ni la policía, ni la justicia, ni el capitalista inmobiliario, sino el traficante de drogas que edifica su poder en medio de la anarquía y el dominio del territorio.  

 

 

Imagen de portada: TOMIKOSHI PHOTOGRAPHY

Sobre el autor

Antonio Margariti

Antonio Margariti

Economista y autor del libro “Impuestos y pobreza. Un cambio copernicano en el sistema impositivo para que todos podamos vivir dignamente” (Fundación Libertad de Rosario).

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